Fuente: Asepro Carthago SL
Como viene siendo habitual en los
gobiernos de todo signo político se utiliza un nombre tan rimbombante como
“medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal” para asestar una subida
de impuestos a los contribuyentes; una subida de impuestos que no tiene
publicidad como tal sino como “lucha contra el fraude”. Y claro, ¿Quién se
opone a la lucha contra el fraude?.
En los siguientes párrafos vamos a
sintetizar, sin ánimo de ser exhaustivos, los efectos de la aprobación del
“Valor de Referencia del Catastro” y su entrada en vigor con efectos del pasado
01 de Enero de 2022. Antes de analizar sus efectos conviene saber qué es, como
en cualquier ámbito de la vida.
DEFINICIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA
El Valor de Referencia se puede definir
como la base imponible mínima del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y
Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD)
y, en ello radica el impacto tributario que esta normativa tendrá para las
arcas públicas, concretamente las de las Comunidades Autónomas en tanto que se
trata de tributos cuya gestión y recaudación esta cedida por el Estado a las
Comunidades Autónomas.
Una de las aristas que define al Valor
de Referencia es su diferenciación con el valor catastral puesto que ambos
valores son distintos y tienen impactos fiscales muy diferentes, aunque, de
hecho, parten de una base común.
El Catastro elabora una llamada
“ponencia de valores” en base a la cual se determina el valor de cada inmueble.
Partiendo de los valores de dicha ponencia se aplica un coeficiente de 0,5 para
obtener el valor catastral de una propiedad; por el contrario, para obtener el
valor de referencia el coeficiente que se aplica a los valores de la ponencia
es 0,9. Como podréis concluir fácilmente, el valor de referencia es,
aproximadamente, un 80% más alto que el valor catastral.
IMPACTO DEL VALOR DE REFERENCIA EN LA COMPRA-VENTA DE
BIENES INMUEBLES
Uno de los aspectos cruciales en
relación con el impacto fiscal del valor de referencia es el hecho de que
cuando se realiza una compra-venta de una vivienda, el valor mínimo sobre el
que se deben pagar impuestos a la Comunidad Autónoma (ITPAJD) es el valor de
referencia. Veamos un ejemplo práctico:
“Pepe es propietario de una vivienda en Cartagena y Juan está interesado en
comprársela. Por circunstancias llegan al acuerdo de que Pepe le vende la
vivienda a Juan por 75.000€ y así lo consignan en escritura ante Notario. A la
hora de liquidar el ITPAJD ante la Comunidad Autónoma (que es el 8% en Murcia,
pero en cada CCAA puede ser distinto ya que en Valencia es el 10% y en Madrid
el 6%, sin ir más lejos), le indica el funcionario de turno que el valor de
referencia de esa vivienda es de 100.000€.”
Pues bien, en un caso como el descrito,
Juan, que es el comprador, deberá pagar el 8% sobre 100.000€ y no sobre los
75.000€ de valor real de la compraventa. La diferencia, como imaginarán, es
brutal y en algunos casos puede llegar a ser del todo desproporcionada pues en
determinadas zonas de España se dan casos de que el valor de referencia más que
duplica el valor real de compra-venta.
Cualquiera puede comprender que esta
situación resulta sumamente injusta por cuanto que en virtud del valor de
referencia no se hace una valoración concreta del bien en cuestión sino una
valoración en base a la zona y los precios medios de venta sin visitar la
propiedad ni observar su idiosincrasia particular.
¿CÓMO PODEMOS RECURRIR EL VALOR DE REFERENCIA TRAS LA
COMPRA DE UN INMUEBLE?
El valor de referencia, como cualquier
acto administrativo, puede ser recurrido. Para recurrirlo disponemos de 2
alternativas que a continuación ilustramos:
·
Instar la rectificación de la autoliquidación presentada ante la Hacienda
Autonómica correspondiente: Siguiendo con el ejemplo de referencia deberíamos
de liquidar y pagar el 8% sobre 100.000€ y, acto seguido –o dentro de los
siguientes 4 años a más tardar- solicitar una devolución de ingresos indebidos.
·
Tributar conforme al valor declarado en escritura: En nuestro ejemplo
implicaría liquidar el 8% sobre 75.000€ directamente ante la Hacienda
Autonómica.
Desde el despacho recomendamos
encarecidamente optar siempre por la primera alternativa, ya que optar por la
segunda lleva consigo un altísimo riesgo de que la administración inicie un
procedimiento sancionador amén de cobrar los intereses de demora
correspondientes, puesto que este tipo de declaraciones se suelen comprobar
cuando está cercana su prescripción y al aplicar intereses de demora se suele
devengar un montante importante. Utilizando la opción que recomendamos no hay
riesgo de procedimientos sancionadores ni tampoco de liquidación de intereses
de demora.
En todo caso, para que
la impugnación prospere, los contribuyentes deberán acreditar que el valor de
referencia que el catastro otorgó al inmueble en cuestión, no se corresponde
con el de mercado. Para ello, podrán aportar tasaciones
periciales que demuestren que el valor del inmueble es acorde en realidad con el
valor escriturado o bien un acta notarial que justifique el estado real del
inmueble, y su deterioro.
EN SEDE DEL IRPF DEL VENDEDOR
Pongámonos ahora en el lugar de Pepe,
que es el vendedor. Pepe puede asustarse si le dice que pese a haber vendido
realmente su casa por 75.000€ tiene que pagar ganancias patrimoniales en su
IRPF como si la hubiese vendido por 100.000€; pero Pepe puede estar tranquilo
ya que el valor de referencia no afecta al importe que tendrá que consignar
como valor de venta en su IRPF.
Si a Pepe 10 años antes la casa le
hubiese costado 65.000€, simplificando los cálculos le quedaría una ganancia
patrimonial de 10.000€ sobre la que tendrá que tributar. Esto es así porque el
valor de venta será el consignado en la escritura de compra-venta, aunque a
efectos del ITPAJD el comprador hubiera tenido que tributar sobre la base de
100.000€.
¿CÓMO SABER CUÁL ES EL VALOR DE REFERENCIA DE UN
INMUEBLE?
Conocer el valor de
referencia de un bien inmueble es posible con sólo conocer su referencia
catastral a través de la Sede Electrónica del Catastro. Si te estas planteando el
adquirir una propiedad sería conveniente que conocieras su valor de referencia
porque de esa forma podrás afinar el presupuesto de costes totales y la
financiación que fuere precisa para culminar con éxito la operación.
Consideramos que sería conveniente que en los contratos de arras, de reserva o de
compra-venta se hiciese mención al valor de
referencia asignado a la propiedad, para conocimiento de las partes
implicadas y a fin de evitar sorpresas que puedan llevar al traste una
operación inmobiliaria e, incluso, hacernos perder una señal entregada por no
poder hacer a la operación con los costes incrementados debidos al impacto del
valor de referencia.
EL VALOR DE REFERENCIA Y EL IBI
No por ser éste el
último aspecto del que trata este post, tiene menor importancia. En principio
el valor de referencia del catastro no constituye base imponible a efectos del
temido IBI, pero nos atrevemos a aventurar que una vez colocada la espita no pasará mucho tiempo hasta que los Ayuntamientos nos puedan cobrar el IBI
sobre el valor de referencia en vez de sobre el valor catastral.
El IBI, o Impuesto de Bienes Inmuebles,
constituye una suerte de expropiación parcial forzosa con carácter anual del
patrimonio de cada ciudadano. Adicionalmente, es vox populi, que resulta ser
una de las principales fuentes de ingresos de los Ayuntamientos. Así, tenemos
los 2 pilares básicos que iluminan el camino del expolio fiscal al que nos
vemos sometidos en post del bienestar del Estado.
Tal y como está hoy
día la legislación bastará con un par de pequeños cambios legislativos, que a
buen seguro harán de soslayo en alguna disposición adicional o similar, para
que el valor de referencia pueda constituir la base imponible sobre el IBI.
Consideramos prudente en cualquier decisión de
inversión sobre bienes inmuebles, tener en cuenta, a efectos del
cálculo de rentabilidad, que en el medio plazo
es muy probable que paguemos el doble de IBI de lo que pagamos actualmente.