Nos preocupa tu privacidad En pisos.com utilizamos cookies propias y de terceros para dar un servicio satisfactorio mediante cookies técnicas, de personalización y para fines analíticos. pulsa AQUÍ para más información. Puedes aceptar todas las cookis pulsando el botón "aceptar" o configurarlas o rechazar su uso pulsando
Aceptar Configurar

El valor de referencia del catastro y su impacto fiscal

INGECOM Inmobiliaria

Fuente: Asepro Carthago SL

Como viene siendo habitual en los gobiernos de todo signo político se utiliza un nombre tan rimbombante como “medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal” para asestar una subida de impuestos a los contribuyentes; una subida de impuestos que no tiene publicidad como tal sino como “lucha contra el fraude”. Y claro, ¿Quién se opone a la lucha contra el fraude?.

En los siguientes párrafos vamos a sintetizar, sin ánimo de ser exhaustivos, los efectos de la aprobación del “Valor de Referencia del Catastro” y su entrada en vigor con efectos del pasado 01 de Enero de 2022. Antes de analizar sus efectos conviene saber qué es, como en cualquier ámbito de la vida.

DEFINICIÓN DEL VALOR DE REFERENCIA

El Valor de Referencia se puede definir como la base imponible mínima del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del de Sucesiones y Donaciones (ISyD) y, en ello radica el impacto tributario que esta normativa tendrá para las arcas públicas, concretamente las de las Comunidades Autónomas en tanto que se trata de tributos cuya gestión y recaudación esta cedida por el Estado a las Comunidades Autónomas.

Una de las aristas que define al Valor de Referencia es su diferenciación con el valor catastral puesto que ambos valores son distintos y tienen impactos fiscales muy diferentes, aunque, de hecho, parten de una base común.

El Catastro elabora una llamada “ponencia de valores” en base a la cual se determina el valor de cada inmueble. Partiendo de los valores de dicha ponencia se aplica un coeficiente de 0,5 para obtener el valor catastral de una propiedad; por el contrario, para obtener el valor de referencia el coeficiente que se aplica a los valores de la ponencia es 0,9. Como podréis concluir fácilmente, el valor de referencia es, aproximadamente, un 80% más alto que el valor catastral.

IMPACTO DEL VALOR DE REFERENCIA EN LA COMPRA-VENTA DE BIENES INMUEBLES

Uno de los aspectos cruciales en relación con el impacto fiscal del valor de referencia es el hecho de que cuando se realiza una compra-venta de una vivienda, el valor mínimo sobre el que se deben pagar impuestos a la Comunidad Autónoma (ITPAJD) es el valor de referencia. Veamos un ejemplo práctico:

“Pepe es propietario de una vivienda en Cartagena y Juan está interesado en comprársela. Por circunstancias llegan al acuerdo de que Pepe le vende la vivienda a Juan por 75.000€ y así lo consignan en escritura ante Notario. A la hora de liquidar el ITPAJD ante la Comunidad Autónoma (que es el 8% en Murcia, pero en cada CCAA puede ser distinto ya que en Valencia es el 10% y en Madrid el 6%, sin ir más lejos), le indica el funcionario de turno que el valor de referencia de esa vivienda es de 100.000€.”


Pues bien, en un caso como el descrito, Juan, que es el comprador, deberá pagar el 8% sobre 100.000€ y no sobre los 75.000€ de valor real de la compraventa. La diferencia, como imaginarán, es brutal y en algunos casos puede llegar a ser del todo desproporcionada pues en determinadas zonas de España se dan casos de que el valor de referencia más que duplica el valor real de compra-venta.

Cualquiera puede comprender que esta situación resulta sumamente injusta por cuanto que en virtud del valor de referencia no se hace una valoración concreta del bien en cuestión sino una valoración en base a la zona y los precios medios de venta sin visitar la propiedad ni observar su idiosincrasia particular.

¿CÓMO PODEMOS RECURRIR EL VALOR DE REFERENCIA TRAS LA COMPRA DE UN INMUEBLE?

El valor de referencia, como cualquier acto administrativo, puede ser recurrido. Para recurrirlo disponemos de 2 alternativas que a continuación ilustramos:

·        Instar la rectificación de la autoliquidación presentada ante la Hacienda Autonómica correspondiente: Siguiendo con el ejemplo de referencia deberíamos de liquidar y pagar el 8% sobre 100.000€ y, acto seguido –o dentro de los siguientes 4 años a más tardar- solicitar una devolución de ingresos indebidos.

·        Tributar conforme al valor declarado en escritura: En nuestro ejemplo implicaría liquidar el 8% sobre 75.000€ directamente ante la Hacienda Autonómica.

 

Desde el despacho recomendamos encarecidamente optar siempre por la primera alternativa, ya que optar por la segunda lleva consigo un altísimo riesgo de que la administración inicie un procedimiento sancionador amén de cobrar los intereses de demora correspondientes, puesto que este tipo de declaraciones se suelen comprobar cuando está cercana su prescripción y al aplicar intereses de demora se suele devengar un montante importante. Utilizando la opción que recomendamos no hay riesgo de procedimientos sancionadores ni tampoco de liquidación de intereses de demora.

En todo caso, para que la impugnación prospere, los contribuyentes deberán acreditar que el valor de referencia que el catastro otorgó al inmueble en cuestión, no se corresponde con el de mercado. Para ello, podrán aportar tasaciones periciales que demuestren que el valor del inmueble es acorde en realidad con el valor escriturado o bien un acta notarial que justifique el estado real del inmueble, y su deterioro.


EN SEDE DEL IRPF DEL VENDEDOR

Pongámonos ahora en el lugar de Pepe, que es el vendedor. Pepe puede asustarse si le dice que pese a haber vendido realmente su casa por 75.000€ tiene que pagar ganancias patrimoniales en su IRPF como si la hubiese vendido por 100.000€; pero Pepe puede estar tranquilo ya que el valor de referencia no afecta al importe que tendrá que consignar como valor de venta en su IRPF.

Si a Pepe 10 años antes la casa le hubiese costado 65.000€, simplificando los cálculos le quedaría una ganancia patrimonial de 10.000€ sobre la que tendrá que tributar. Esto es así porque el valor de venta será el consignado en la escritura de compra-venta, aunque a efectos del ITPAJD el comprador hubiera tenido que tributar sobre la base de 100.000€.

¿CÓMO SABER CUÁL ES EL VALOR DE REFERENCIA DE UN INMUEBLE?

Conocer el valor de referencia de un bien inmueble es posible con sólo conocer su referencia catastral a través de la Sede Electrónica del Catastro. Si te estas planteando el adquirir una propiedad sería conveniente que conocieras su valor de referencia porque de esa forma podrás afinar el presupuesto de costes totales y la financiación que fuere precisa para culminar con éxito la operación.

Consideramos que sería conveniente que en los contratos de arras, de reserva o de compra-venta se hiciese mención al valor de referencia asignado a la propiedad, para conocimiento de las partes implicadas y a fin de evitar sorpresas que puedan llevar al traste una operación inmobiliaria e, incluso, hacernos perder una señal entregada por no poder hacer a la operación con los costes incrementados debidos al impacto del valor de referencia.


EL VALOR DE REFERENCIA Y EL IBI

No por ser éste el último aspecto del que trata este post, tiene menor importancia. En principio el valor de referencia del catastro no constituye base imponible a efectos del temido IBI, pero nos atrevemos a aventurar que una vez colocada la espita no pasará mucho tiempo hasta que los Ayuntamientos nos puedan cobrar el IBI sobre el valor de referencia en vez de sobre el valor catastral.

El IBI, o Impuesto de Bienes Inmuebles, constituye una suerte de expropiación parcial forzosa con carácter anual del patrimonio de cada ciudadano. Adicionalmente, es vox populi, que resulta ser una de las principales fuentes de ingresos de los Ayuntamientos. Así, tenemos los 2 pilares básicos que iluminan el camino del expolio fiscal al que nos vemos sometidos en post del bienestar del Estado.

Tal y como está hoy día la legislación bastará con un par de pequeños cambios legislativos, que a buen seguro harán de soslayo en alguna disposición adicional o similar, para que el valor de referencia pueda constituir la base imponible sobre el IBI. Consideramos prudente en cualquier decisión de inversión sobre bienes inmuebles, tener en cuenta, a efectos del cálculo de rentabilidad, que en el medio plazo es muy probable que paguemos el doble de IBI de lo que pagamos actualmente.